Immobilien-ABC

Sie haben Fragen zu Immobilienfachbegriffen?

Dann nutzen Sie unser Nachschlagewerk! Hier finden Sie sämtliche Begriffe übersichtlich von A-Z aufgelistet und erklärt.

A - Z

Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag auch "qualifizierter Alleinauftrag" genannt, ist ein Verkaufsauftrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer. Mit einem Alleinauftrag schließt der Makler aus, dass die Immobilie durch Dritte zum Kauf angeboten wird.

Angeld (caparra confirmatoria)

The sum of money which the promising buyer pays at the conclusion of the preliminary contract to the promising seller in order to substantiate the seriousness of the purchase intent. If it comes to the conclusion of the contract, the deposit will be deducted from the total price.

Benutzungsgenehmigung

Genehmigung zur Benutzung der fertig gestellten Räumlichkeiten. Diese wird von der zuständigen Gemeindeverwaltung nach Kontrolle auf Rechtmäßigkeit der Bauarbeiten ausgestellt.

Bruttowohnfläche

Es handelt sich hierbei um die begehbare Nettowohnfläche zuzüglich der Mauern (gesamte Mauerstärke bei Außenmauern und die Hälfte bei Wohnungs-Trennmauern).

Bürgschaft

Die Bürgschaft ist jene Rechtshandlung, mit der die Bank, die Versicherungsgesellschaft oder der dazu befähigte Finanzintermediär garantieren, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft dem Käufer die von diesem bis zum Abschluss des Vertrages zur Eigentumsübertragung geleisteten Anzahlungen zurückzahlt, im Falle, dass der Verkäufer/Bauträger oder die Baugenossenschaft in eine Krisensituation geraten sollten.

Courtage

Die Courtage ist das Honorar, bzw. die Provision, des Maklers. Sie beträgt in Südtirol in der Regel 3% vom Verkaufspreis zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer. Bei einer Vermietung liegt das Honorar bei 2-3 Kaltmieten zzgl. der gesetzlich gelten Mehrwertsteuer.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen sein. Sie dient als dingliches Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht.

Due Dilligence

Eine Due Dilligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung und Untersuchung eines Objektes, um eine Entscheidungsgrundlage zu erhalten.

Eigenkapital

Eigenkapital sind vorhandene Barmittel und Bankguthaben, bereits bezahlte oder teilweise bezahlte Grundstücke oder sonstige Eigenmittel, z.B. Beträge aus Schenkungen von Verwandten.

Erschließung

Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen (z.B. Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Straßen, Wege etc.) bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind.

Erstwohnung

Darunter versteht man die Wohnung, in der gewählten Wohnsitzgemeinde, welche erstrangig zum Wohnen verwendet wird. Beim Erwerb der Erstwohnung kommen verschiedene Steuerbegünstigungen zur Anwendung.

Exposé

In einem Exposé beschreibt der Makler die Immobilie und übermittelt somit dem Kunden die für den Verkauf relevanten Daten.

Fremdkapital

Das sind Schulden des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern.

Gemeindebauordnung

Das sind die Bestimmungen, welche die Bautätigkeit in den einzelnen Gemeinden regelt. Sie enthält Bestimmungen zur Raumordnung, zum Landschaftsschutz und zum Umweltschutz.

Gemeinschaftskosten

Gemeinschaftskosten entstehen, falls eine Immobilie aus mehreren Wohneinheiten besteht. In diesem Fall werden die Kosten, die nicht nur einem Eigentümer alleine zugerechnet werden können auf alle aufgeteilt. Deren Umlegung erfolgt in der Regel aufgrund der Quadratmeterzahlen der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche. Das heißt ein Eigentümer mit einem höheren Anteil an der Gesamtfläche trägt auch einen höheren Anteil an den Gemeinschaftskosten. Gemeinschaftskosten können zum Beispiel Stromkosten für die Außenbeleuchtung, Instandhaltungskosten für die Anlage oder aber Versicherungen für das Gebäude sein.

Grundbuch oder Immobilienregister

Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtlich-öffentliches Verzeichnis von Immobilien, in denen die Eigentumsverhältnisse durch die Eintragung der entsprechenden Verträge (Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch, usw.) sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten (Dienstbarkeiten, Hypotheken, Sicherstellungen, Pfändungen, usw.) erfasst werden. In diese Register kann jeder freie Einsicht nehmen.

Hypothek

Die Hypothek gehört zu den wichtigsten Rechtsmitteln zur Absicherung größerer und längerfristiger Geldforderungen. Sie ist eine Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an einem Grundstück sichergestellt ist.

IMU

Die "imposta municipale unica" - kurz IMU - ersetzt seit 2012 die kommunale Immobiliensteuer ICI. Die Gemeindesteuer auf Immobilien wird von Eigentümern oder vom Inhaber von Realrechten auf Immobilien für den Besitz von Gebäuden, Bauland und landwirtschaftlichen Grundstücken geschuldet. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Grundlage für deren Errechnung ist der Katasterwert. Seit 2015 werden auch gleich die Abgaben für die Müllabfuhr miteingezogen, sowie die Einkommenssteuer, daher das Wort "unica" im Namen.

Kataster

Das Kataster ist ein von der Behörde geführtes Register, in dem sämtliche Immobilien Italiens erfasst sind, geordnet nach Gemeinden, mit den entsprechenden Mappenblättern, Grundstücknummer und Baueinheiten, sowie den anderen Angaben, welche für die Berechnung des Einheitswerts (Katasterwert) notwendig sind. Der Einheitswert dient als Basis für die Berechnung der Steuern. Dieses Register hat eine rein steuerliche Funktion und hat keine Beweiskraft über die Eigentumsverhältnisse, auch wenn die Namen der Eigentümer darin vermerkt sind. Wenn man die Eigentumsverhältnisse bezüglich einer Immobilie überprüfen will, muss man das Immobiliarregister, bzw. das Grundbuch einsehen.

Katastersteuer

Beim Kauf einer Erst- oder Zweitwohnung ist neben den üblichen Registergebühren auch eine Fixgebühr, die sogenannte Katastersteuer, in Höhe von EUR 50,00 fällig. Beim Kauf von mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufern beträgt diese hingegen EUR 200,00.

Katasterwert

Dabei handelt es sich um den steuerlichen Wert einer Liegenschaft, welcher zur Berechnung von Steuern und Abgaben herangezogen wird.

Kaufangebot/Kaufversprechen

Sie beträgt allgemein 1% des Kaufpreises. Bei Kauf einer Erstwohnung direkt vom Bauunternehmer oder vom Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, ist eine Pauschale von 168 Euro anstelle der 1% zu entrichten. Dies gilt auch für den Kauf der Erstwohnung von einer Privatperson.

Kaufnebenkosten

Als Kaufnebenkosten werden all jene Kosten bezeichnet, welche zusätzlich zum Verkaufspreis der Immobilie bei deren Erwerb entstehen. Handelt es sich bei der verkaufenden Partei um eine Privatperson muss zusätzlich zum Kaufpreis die Register-, Hypothekar-und Katastergebühr bezahlt werden. Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauunternehmer oder von einem Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, ist die MwSt. geschuldet.

Kaufvertrag (Hauptvertrag)

Vertrag, der dem Vorvertrag folgt und mit welchem der versprechende Verkäufer das Eigentum der Liegenschaft an den versprechenden Käufer überträgt, in Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Vorvertrag.

Kaufvorvertrag

Ein Vorvertrag ist jene Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit welcher sich die Vertragsparteien zu einem Kaufgeschäft verpflichten und dessen grundsätzliche Fristen und Abmachungen vereinbaren.

KlimaHaus

Das KlimaHaus-Zertifikat garantiert dem Kunden, dass das Gebäude einer bestimmten Wärmeschutzklasse entspricht. Ein KlimaHaus der Kategorie „B“ zum Beispiel verbraucht pro m² und Jahr weniger als 50 kWh Heizenergie; ein KlimaHaus „A“ hingegen weniger als 30 kWh, immer bezogen auf den Standort Bozen. Wenn man bedenkt, dass in Italien der durchschnittliche Verbrauch derzeit bei ca. 20 Litern Heizöl pro Quadratmeter beheizter Fläche und Jahr liegt, wird man sich der Tragweite eines KlimaHauses bewusst.

Konventionalfläche

Es handelt sich um die Wohnfläche welche von der Wohnbauförderung gesetzlich anerkannt ist. Die Konventionalfläche setzt sich wie folgt zusammen (Berechnung lt. Autonomer Provinz BZ-Südtirol):

die um 25 % erhöhte Wohnfläche einer Wohnung
25% der Balkonfläche
50% der Flächen von Loggien oder der Wintergärten
30% der Kellerflächen
60% der Flächen der Garagen
30% der Flächen der offenen Abstellplätze
25% der Laubengänge im Erdgeschoss
15% der Terrassenflächen
30% der Dachbodenfläche (mind. 1,5 m Höhe

Konventionierung (Bindung)

Der Begriff „Konventionierung“ bedeutet, dass die Wohnung nur von Provinzansässigen oder dort Arbeitenden besetzt werden kann. Der Erwerb einer solchen Immobilie steht jedem frei.

Kubatur

Als urbanistische Kubatur wird das Gebäudevolumen außer Boden bezeichnet, das auf Grund der Außenmaße berechnet wird.

Makler

Makler ist, wer zwei oder mehrere Parteien zum Zweck eines Geschäftsabschlusses miteinander in Verbindung bringt, ohne an eine von ihnen durch ein Verhältnis der Mitarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein. (Artikel 1754 ZGB) Artikel 1755 ZGB bestimmt, dass der Makler Anspruch auf die Provision von jeder der Parteien hat, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande gekommen ist. Artikel 6 Gesetz 39/1989 bestimmt diesbezüglich, dass die Provision nur den im Verzeichnis der Makler eingetragenen Maklern zusteht.

Mehrwertsteuer

Es handelt sich hier um die Steuer, die der Käufer beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses auf den Verkaufspreis entrichten muss, wenn es sich bei der verkaufenden Partei um ein Bauunternehmer oder ein Unternehmen, welches seine Haupttätigkeit im Immobiliensektor hat, handelt. Sie beträgt 4% beim Kauf einer Erstwohnung, 10% bei Zweitwohnungen und 22% bei gewerblichen Immobilien und bei Wohnungen, welche als Luxusgüter eingestuft sind.

Nettowohnfläche

Diese wird auch als reine Wohnfläche bezeichnet und ist die begehbare Fläche eines Hauses oder Wohnung.

Notarieller Kaufvertrag

Ein notarieller Kaufvertrag ist der vom Notar beurkundete Kaufvertrag, der die Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch schafft.

Pönale (Penale)

Darunter versteht man die Leistung (meist eine Geldzahlung), zu welcher sich eine der Vertragsparteien für den Fall der Nichterfüllung oder verspäteten Erfüllung verpflichtet hat. Die Pönale bewirkt darüber hinaus die Begrenzung des Schadenersatzes auf diese Pauschale (es sei denn, die Parteien haben vereinbart, dass auch der darüber hinausgehende Schaden ersetzt werden muss).

Registersteuer

Dabei handelt es sich um eine Abgabe, die beim An- und Verkauf von Liegenschaften auf der Basis des Katasterwertes zu entrichten ist. Für Erstwohnungen beträgt die Registersteuer 2 %, für eine Zweitwohnung beträgt diese 9 %. In bestimmten Fällen kommt auch ein Fixbetrag von 200 Euro zur Anwendung.

Reugeld (caparra penitenziale)

Das Reugeld ist die Geldsumme, die von der Partei bezahlt wird, der das Recht zuerkannt ist, vom Vertrag zurückzutreten; es handelt sich um die Gegenleistung für den Rücktritt.

Sanierung

Eine Sanierung ist eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme an Gebäuden oder Gebieten zur Wiederherstellung von gesunden Wohn-, Arbeitsverhältnissen und/oder der Sicherheit.

Schlüsselfertig

Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines "schlüsselfertigen Hauses" braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis.

U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)

Der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert (früher k-Wert), gibt an, wie viel Energie durch ein Bauteil entweichen kann. Gut gedämmte Bauteile haben kleine U-Werte, schlecht gedämmte Bauteile haben große U-Werte.

Verkaufsfläche

Die Bruttowohnfläche zuzüglich max. 50% der Fläche der Balkone/Terrassen und 25% des Kellers. Wintergärten mit einer Nettofläche ab 1,5 Quadratmetern werden voll, Garagen und Autoabstellplätze werden getrennt verrechnet (Definiert lt. Absprache der Vereinigung der Makler und Kollegium der Bauträger).

Wohnbauförderung

Dabei handelt es sich um eine öffentliche Förderung betreffend den Bau und Kauf von Wohnungen. Darunter versteht man Wohnungen, die keine Luxuswohnungen sind und maximal 110 m² Nettowohnfläche aufweisen dürfen.

Wohngeld

Das Wohngeld ist ein öffentlicher Beitrag für in Südtirol ansässige Privatmieter, die alle allgemeinen Voraussetzungen für die Wohnbauförderung erfüllen. Für eine Person wird der Beitrag bis zu einer Nettowohnfläche von 50 m² gewährt. Diese wird für jede weitere Person um 15 m² erhöht. Weitere Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag auf die Antragstellende Person lautet und die Wohnung keine Luxuswohnungen ist.